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競売用語:「あ」行

空き家(残置物あり)

建物は空き家ですが、内部に所有者などが残して行った物がある状態です。
買受人は、残置物を勝手に処分することはできないので、原則として執行官に費用を予納した上で明渡執行を求める必要があります。
なお、空き家であるとの認定は、執行官が行った現況調査時点の資料に基づき判断したものであって、現時点において空き家であることを示すものではありませんので注意が必要です。

明渡しの催告

明渡執行に際し、執行官が債務名義上の債務者が不動産を占有していると認め、執行に着手することが可能であると判断した上で、明渡しの断行予定日を定めて債務者に告げることにより、その日までに任意に明渡しをするよう占有者に促すことです。
この催告を公示することにより、その後、断行日までの間に不動産の占有の移転があった場合であっても、はじめから手続をやり直すことなく明渡執行を断行することができます。

明渡猶予制度

抵当権者に対抗することができない賃貸借(従前、対抗することができるとされていた短期賃借権も含みます。)に基づく抵当建物の占有者に対し、建物の競売による売却の時から6ヶ月間は、建物を買受人に明け渡さなくてもよいこととする制度です。
占有者は明渡猶予中でも、建物所有者である買受人に対し、建物の使用の対価として賃料相当額を支払わなければなりません。
明渡猶予の対象となる場合については、物件明細書の「4. 物件の占有状況等に関する特記事項」の欄にその旨の記載があります。

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競売用語:「か」行

買受可能価額

売却基準価額からその20%に相当する額を控除した価額のことです。買受けの申出の額は、この価額以上でなければなりません。

開札

入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。開札は、裁判所内の売却場で、執行官が入札書の入った封筒を開封して入札書を読み上げます。
入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。なお、その人の提供した保証はそのまま裁判所が預かりますが、その他の入札人には、保証を返還します。

◆売却(入札)の流れについてはこちらをご覧ください。

開始決定・差押え

強制競売や担保不動産競売の申立てを受けた執行裁判所は、申立てが適法にされていると認められると、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。
開始決定がされると、裁判所書記官が管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。また、債務者及び所有者に開始決定正本を送達することになります。

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期間入札

裁判所書記官が定めた期間内に入札を受け付け、後日開札を行って落札者を決める入札方法です。

◆期間入札についてはこちらで流れをご説明しています。ご参照ください。

期間入札の公告

期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の2週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に、公告が掲示されます。
公告には、売却される不動産、入札期間、開札期日が開かれる日時・場所、不動産の売却基準価額買受可能価額、買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など、売却についての重要な事項が記載されています。

◆競売不動産については不動産競売物件情報981.jpで検索できます。

強制執行手続

勝訴判決を得たり相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず、相手方がお金を支払ってくれなかったり明渡しをしてくれなかったりする場合に、債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて、相手方(債務者)に対する請求権を国家の執行機関が強制的に実現する手続のことです。

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競売市場修正

競売手続に必然的についてくる減価要因(売主の協力が得られないことが常態であること、買受希望者は内覧制度によるほか物件の内部の確認が直接できないこと、引渡しを受けるためには法定の手続をとらなければならない場合があること等)を売却基準価額に反映させる目的で、一般の不動産市場における売却可能な価格を算出した後(市場性修正を施した後)に行う価格修正のことです。

競売申立ての取下げ

申立ての取下げとは、申立債権者がその申立てを撤回する行為です。
開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。ただし、売却が実施されて執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。
したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。
買受人が代金を納付した後は申立ての取下げはできません。

申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。既に入札期間が開始されているときは、提出時にその旨をお知らせください。
取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本を提出してください。取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印してください。印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。

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建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。地域内の建物は、都市計画法で定められる区分毎の定率以下であることが必要ですので、市町村の「都市計画図」等で確認してください。角地や一定の地域での耐火建築物での増加等があることに注意してください。
なお、地域内においても個々の土地については、上記の増加等が異なりますので各々確認することが必要です。

減価修正

減価の要因分析をして求められた減価額を対象不動産の再調達原価から控除することであり、価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることです。
建物の減価率は「定額法」「定率法」及び直接観察して減価率を求める「観察減価法」がありますが、一般的にはこれらを併用する方法で減価修正が行われます。

原価法

不動産の価格をその再調達(再取得)に要する費用に着目して求めようとするものであり、価格の判定の基準日(「価格時点」ともいう)において、対象不動産を再調達することを想定した場合に必要とされる原価(土地の更地価格や建物の再建築費用等)を求め、これから例えば建物であれば経年や損傷等に応じた減価額を控除して対象不動産の試算価格(積算価格)を求めるものです。

現況地目

登記簿上とは別に、現実の地目が記載されています。

現況調査報告書

執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

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公示価格

国土交通省土地鑑定委員会は、地価公示法に基づき都市及びその周辺地域で標準地を選定し、毎年1回基準日(1月1日)における標準地(公示地)の正常な価格を判定しこれを公示しており、これを公示価格といいます。評価書においては「地価公示価格」との表現で価格資料として掲げています。

個別修正

「標準価格」に対象地の有する個別性を考量した個別の格差修正(個別修正、個別補正、個性率適用等の言葉で表現されています)を行って対象地の価格を求める手法です。

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競売用語:「さ」行

最高価買受申出人(買受申出人)

期間入札の開札期日において適法な入札をした者の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた者のことです。
また、買受申出人とは、一定期間買受可能価額以上による定額販売方式を実施する特別売却において、売却実施期間中に最初に適法な買受けの申出をし、執行官から買受申出人と定められた者のことを言います。

再調達原価

不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価のことです。
建物のみ、建物及びその敷地の場合だけでなく、最近の造成地、埋立地等の対象不動産が土地のみである場合にも求めることができます。
再調達原価は建設請負により、請負者が発注者に対し直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定して、「標準的な」建設費に発注者が直接負担する通常の付帯費用を加算して求めます。

最低売却価額

最低売却価額は、この額に達しない買受申出を認めないという最低限度の額です。
最低売却価額は評価人の評価に基づいて決定されることから、最低売却価額が適正であるためには、評価が適正でなければなりません。そこで裁判所は評価書を、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、評価の前提とした目的不動産に関する事実関係及び権利関係が的確に把握されているか、並びに評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで最低売却価額を定めることになります。

3点セット

3点セットの解説についてはこちらをご参照ください。

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市街化調整区域

都市計画地域のうち、無秩序な市街化を防止するため原則として住宅等の建設、開発を制限する区域(市街化を抑制すべき区域)のことです。
したがって農林・漁業施設や公共・公益施設等を除く開発行為は、都道府県知事の許可を要することとなり、市街化調整区域内は原則として住宅等は建築できませんが、例外として認められるものや特殊なものとして許可されるもの等もあり、特定行政庁(市町の都市計画課)にその都度確認することを要します。

市場性修正

競売不動産の評価では、対象物件自体の個別的要因(形状、規模、接道状況等)による増減価は、試算価格査定の段階で行われるのが通常ですが、例えば借地権付建物のように、個別的要因を考慮しても、その物件の特殊性のために需要が限定され(土地の賃貸人など買受人が事実上特定の人に限定されることが多いと思われます。)売却が困難である場合があり得ます。
このように、主に物件自体に固有に内在する市場性を制約する要因による修正を「市場性修正」といいます。

収益価格

不動産の価格を求める手法の1つである「収益還元法」を適用して試算された試算価格を「収益価格」といいます。収益価格は、収益性不動産(賃貸物件)のほか、賃貸借をすることが物理的、経済的に合理的である不動産においても試算します。

収益還元法

不動産の価格を求める手法の1つであり、対象不動産が生み出すであろうと期待される収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。

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所有権移転手続

代金納付手続が終わったら、裁判所書記官から管轄法務局に対し、次の登記嘱託手続をすることになります。
(1)前所有者から買受人に対する所有権移転登記(物上保証人の方が買い受けた場合は不要です。)
(2)差押登記や抵当権等の設定登記抹消登記。上記の登記を嘱託する際には、登録免許税法の定めにより手数料(収入印紙又は納付書による納付)を納付しなければなりません。

事件番号

裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号で、例えば強制執行事件であれば平成28年(ヌ)第○○号等と表示されます。
裁判所ではたくさんの事件を事件番号によって管理していますので、裁判所に照会するときは必ず事件番号を告げてください。

積算価格

不動産の価格を求める手法の1つであり、原価に着目して求める「原価法」を適用した場合に求められる一時的に試算された段階での中間的な価格(以下「試算価格」という)を「積算価格」といいます。

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競売用語:「た」行

滞納債務

マンションを買い受けた場合、買受けまでの管理費や修繕積立金などの滞納債務は、買受人が支払う必要があります。滞納債務は、物件明細書評価書等に記載された額から、買受けまでに更に増加していることがあります。

代金納付

買受人が入札申出額から保証金額を控除した残代金額を裁判所に納めることです。
この納付によって不動産の所有権が買受人に移転します。期限までに代金を納付しないと買い受ける権利を失い、買受申出のために提出された保証金も返還されません。
代金が納付されると裁判所書記官は、登記所に所有権移転登記を嘱託します。
なお、買受人は、買受代金のほかに所有権移転登記の登録免許税、切手代、引渡命令の申立費用、滞納債務、必要費・有益費、引渡命令の執行や残置物処分のための費用などを負担することになります。

代金納付期限通知

売却許可決定が確定すると、買受人は裁判所書記官が定める納付期限までに、執行裁判所に対し代金を納付すべき義務が生じます。裁判所書記官は特別の理由がない限り、売却許可決定確定日から1ヶ月以内の日を定めます。代金納付期限が指定されたときは、その旨を通知するため「代金納付期限通知書」等を特別送達郵便で発送しますので、買受人は速やかに受領してください。

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代金の納付手続

最高価買受申出人等に売却を許可する執行裁判所の決定が確定すると、裁判所書記官は特別の理由がない限り、確定の日から1ヶ月以内の適当な日を代金の納付期限と定め、買受人に通知をします。
買受人は、定められた期限までに、最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法、現金を裁判所に持参する方法、裁判所が指定した日本銀行の支店等に現金を納めて保管金領収証書を受け取り、それを裁判所に持参する方法のいずれかにより代金を納付しなければなりません。

買受人が代金を納付しないと不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。そのため入札をしようとするときは、入札後短期間のうちに代金全額を納付することができるように、取引のある金融機関等と相談するなどしてあらかじめ資金の準備をしておく必要があります。代金が納付されると、不動産は買受人の所有となります。

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賃借権

買受人は物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利等」の欄に記載してある賃借権はそのまま引き受けなければなりません。したがって上記欄に賃借権の記載があるときは、買い受けてもすぐに自分で居住することはできません。貸主として賃料を受け取ることになります。

賃料の前払いがされている場合は、前払いがされている期間の賃料は受け取ることができません。契約が終了したときは、敷金の欄に記載された金額から未払賃料や現状回復費用などを控除した額を賃借人に返還することになります。買受人は、買受後、期間の定めがない賃借権についてはいつでも、期間の定めがある賃借権についてはその期間が経過した後、解約を申し入れることもできます。
ただし解約の効果が発生するためには、買受人の建物使用の必要性や立退料の提供などの正当事由の存在が必要となります。

賃借権(短期)

土地については5年以下、建物については3年以下の期間を定めた賃借権をいい、平成15年の法改正(平成16年4月1日施行)までは、該当する賃借権については、売却手続中に期限欄の期間が満了しないと、明渡しを求めることができませんでした。
しかし、平成15年の法改正によりこの制度が廃止され、抵当権設定後の賃借権はすべて抵当権に対抗できないこととされました。

その一方で、明渡猶予制度等が創設されました。ただし平成16年4月1日時点で既に存する抵当不動産の賃借権(同日以後に更新されたものを含む)のうち、上記の各期間を超えないものであって当該抵当不動産の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力は、なお法改正前の例によることとされています。

賃借権の譲渡の許可

第三者である買受人が借地上の建物を競売により取得した際、地主がその土地の賃借権を買受人に変更しても地主の不利にならないのに譲渡を承諾しない場合には、裁判所はその買受人の申立てにより地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

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特別売却

入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法であり、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。
特別売却についても裁判所書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。特別売却には下記の2種類があります。

(1)条件付特別売却:期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法 
(2)上申による特別売却:条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法

いずれも特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。
同一物件について、買受けの申出が同時に複数されたときは、くじ等により買受申出人を定めます。特別売却物件の買受申出も、執行官室で受け付けています。

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特別売却の実施方法等

(1)特別売却物件:期間入札において適法な買受けの申出がなかった物件です。対象物件は、開札結果欄に「特売」と表示されている物件です。 
(2)買受希望者は執行官に対し、買受申出人の資格を証明した上で買受けの申出をし、保証金を提出することになります。
(3)売却基準価額:特別売却による売却基準価額は、その直前の期間入札における売却基準価額と同額であり、売却の申出ができる価額は、買受可能価額以上の価額です。 
(4)買受申出の保証は、金銭又は執行裁判所が相当と認める有価証券を執行官に提出する方法によります。
(5)買受申出人とは、特別売却において売却実施期間中に最初に適法な買受けの申出をし、執行官から買受申出人と定められた者のことです。

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競売用語:「な」行

内覧

執行官が買受希望者を不動産に立ち入らせて見学させる制度です。
内覧は、差押債権者の申立てがあった場合にのみ発令される内覧実施命令に基づき実行されるものです。内覧は占有者が立入りを拒んだり、差押債権者の申立てが取り下げられたり、内覧実施命令が取り消された場合には、実施することはできません。(その場合の交通費等の弁償をすることはできません。)
また、他の内覧参加者の行為等によって円滑な実施が困難になり、途中で実施できなくなることもあります。

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競売用語:「は」行

売却基準価額

売却基準価額は従来の最低売却価額に相当するもので、評価人の評価に基づいて定められた競売不動産の価額です。
売却基準価額が適正であるためには、評価が適正でなければなりません。そこで裁判所は、評価書現況調査報告書・不動産登記簿謄本等とともに審査し、評価の前提とした目的不動産に関する事実関係及び権利関係が的確に把握されているか、並びに評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで売却基準価額を定めることになります。

売却許可決定

最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」(あらかじめ公告されています。)が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを、執行裁判所が決定します。
最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。

売却許可決定の確定

債権者、債務者及び所有者等の利害関係人は、売却許可決定に対する不服申立方法として執行抗告をすることができますので、公告の掲示日の翌日から起算して1週間以内に執行抗告の申立てがされない場合、売却許可決定が確定することになります。
売却許可決定が確定した時点で買受申出人は、目的不動産の「買受人」としての代金納付義務が発生します。買受人の事情により目的不動産の取得を取りやめる場合は、入札時に差し入れた保証(入札保証金)を放棄することにより、代金納付義務を免れることができます。最高価買受申出人又は買受人たる地位(権利)の譲渡は、相続等の一般承継の場合を除き、認められません。

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売却決定期日

売却決定期日とは、執行裁判所が最高価買受申出人(又は買受申出人)に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定という裁判を行う期日です。
通常、裁判所書記官は売却決定期日を開札期日から1週間以内の日に指定します。執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。

売却許可決定が言い渡されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日等に納付することも認められています。差引納付の申出は、売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。

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引渡命令

引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続(通常の裁判と比較して)で占有者を退去させる命令のことです。
代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
なお占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるためのが強制執行が必要です。その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。

引渡命令の執行

引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力(これを「執行力」といいます。)が発生します。
なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与(申立手数料は1件につき300円)及び送達証明(手数料は証明事項一個につき150円)の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
また、実際に明渡しの強制執行をする場合には上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。

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評価書

執行裁判所の選任した評価人(原則として、不動産鑑定士を選任しています。)が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。
評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば算出された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かるようになっています。

◆3点セットの解説についてはこちらもご参照ください。

物件明細書

民事執行法62条・民事執行規則31条により、買受人が引き受けることとなる権利関係など競売物件に関する一定の情報を記載して備え置くこととされているものです。
物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか、その他参考となる事項が記載されています。

なお、物件明細書は裁判所書記官が記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず、当事者の権利関係を確定するものではなく、権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。したがって、新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり、また、物件の状態が変わることもあり得ます。
そのため、入札を検討される場合には、直接現地を見に行くなど十分な調査・確認を行うことが重要です。

◆物件明細書の内容についてはこちらもご参照ください。

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物件明細書の記載事項

物件明細書の内容についてはこちらでご確認いただけます。

物件目録

今回、売り出される物件の目録が記載されています。
この記載内容により、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かります。なお、物件については、物件番号が付けられていますので、物件番号に注意するようにしてください。
土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件(1)、建物を物件(2)と表示するのが一般的です。物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分(他の人と分け合って所有する物の割合的な権利)のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限らないので、注意してください。

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法定地上権

土地と建物を別々の人が所有することとなったときには、土地については地上権の負担を伴うものとなります。その場合、建物については敷地に対して一定の範囲内で地上権を取得できることがあります。これを法定地上権といいます。

保証の提供

入札をするときは、同時に保証を提供しなければなりません。
その額は通常は不動産の売却基準価額の20%ですが、それ以上のこともあります。保証の額も公告に記載されていますので合わせてご確認ください。保証の提供は、次のいずれかの方法でしなければなりません。

(1)入札する前に、裁判所の預金口座に、最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の第2片)を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する方法です。
この場合、振り込まれた金銭が入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならないと入札は無効ですから、なるべく「電信扱い」として早めに振り込んでください。入札保証金振込証明書と振込依頼書(3連複写式)の用紙は、入札書用紙と共に執行官室に備え置かれています。

(2)銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会、信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出する方法です。この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれることが前提となりますから、まず銀行等と相談してください。

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競売用語:「ま」行

民事執行手続

お金を貸した人(債権者)の申立てによって、裁判所がお金を返せない人(債務者)の財産を差し押えてお金に換え(換価)、債権者に分配する(配当)などして、債権者に債権を回収させる手続です。
民事執行手続には、強制執行手続や担保権の実行としての競売手続などがあります。

競売用語:「や」行

容積率

建築物の延面積の敷地面積に対する割合のことです。都市計画法で定められる区分毎の定率以下で、かつ前面道路の幅員に応じた率以下でなければなりません。
※注 「定率」とは、各用途地域ごとに都市計画法により定められていますが、一定の要件を満たした地階の床面積や共同住宅の廊下、階段室等の緩和もありますので各々確認することが必要です。

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